La hausse des prix de la construction n’a pas échappé aux promoteurs immobiliers et représente une difficulté de taille pour la poursuite pérenne de leur activité. Comment réagir face à l’augmentation des coûts de la construction ? Quelles sont les actions possibles en tant que promoteur ? Découvrez tous nos conseils.
Quels postes sont impactés par la hausse des prix de la construction ?
Le secteur de la construction fait face à une véritable flambée des prix. En moins d’un an (année 2022), les prix ont augmenté de l’ordre de 15 %, voire plus selon les spécialités. Pour certains matériaux, l’augmentation a même dépassé le seuil des 25 %. Et tous les corps d’état sont touchés par cette hausse des prix !
Les matières premières comme l’acier, les matériaux d’isolation, l’asphalte, le sable ou encore le bois subissent des hausses importantes. Ainsi, ce sont toutes les phases de construction d’un bâtiment qui sont impactées, y compris les postes de dépense les plus importants. Le béton et ses armatures sont plus chers, augmentant significativement le coût du gros-oeuvre et des fondations en sous-sol. Les revêtements d’étanchéité, les ossatures métalliques des cloisons, le plâtre, les ouvrages en PVC, l’isolation, les menuiseries : toutes les solutions « classiques » de construction sont concernées.
Certains matériaux, dont le processus de fabrication est énergivore, ont également vu leur prix augmenter en raison des hausses du coût de l’énergie. C’est notamment le cas de la brique. Le prix du carburant impacte quant à lui des travaux comme les terrassements ou l’achat de matériaux importés.
Parallèlement à ces augmentations, des circonstances aggravantes s’ajoutent à la liste des difficultés du secteur :
- La pénurie de certains matériaux comme le bois, le verre, les panneaux isolants ou l’aluminium.
- L’entrée en vigueur de la RE 2020 (anciennement réglementation thermique 2012) pour le logement collectif neuf et la maison individuelle. Elle impose des prestations plus qualitatives, plus performantes, et implique un coût de construction plus élevé que les ouvrages conçus en RT 2012.
Que faire face à l’augmentation des coûts de construction en tant que promoteur ?
L’augmentation du prix de vente des logements
La première action envisageable face à une hausse des dépenses est d’augmenter le prix de vente de votre programme. Selon l’avancement de votre projet de construction et/ou le pourcentage de pré-commercialisation de vos lots, cette solution n’est pas toujours possible.
En effet, si une partie de l’immeuble ou du lotissement a déjà fait l’objet de contrats de vente définitifs auprès d’un notaire, ceux-ci ne sont plus modifiables. Le prix de vente et la surface habitable inscrits sur le contrat ne peuvent plus être ajustés.
Pour les lots faisant « uniquement » l’objet d’un contrat de réservation, le prix indiqué au réservataire est prévisionnel. Cela suppose qu’il peut être modifié (selon les conditions contractuelles) avant la vente définitive. Dans tous les cas, l’augmentation ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel. Au-delà de ce seuil, l’acquéreur est en droit de renoncer à son achat en récupérant son éventuel dépôt de garantie.
Même s’il correspond à la réalité des coûts de la construction, votre prix de vente ne peut pas être augmenté indéfiniment. Il doit répondre à un marché et à une demande. Or, parallèlement aux difficultés financières des promoteurs, les français font face à une forte inflation (alimentation, énergie, carburant), ainsi qu’à des difficultés d’accès à l’emprunt. L’achat d’un logement neuf peut alors devenir inaccessible pour une partie de la population qui voit son pouvoir d’achat fortement diminuer.
Pour résumer, si la demande n’est pas au rendez-vous, l’augmentation du prix de vente de votre opération n’est pas la solution idéale pour « sauver » sa rentabilité.
La modification des prestations
Il est fréquent d’avoir connaissance de la hausse des coûts après l’acquisition d’un terrain à bâtir. Le bilan financier prévisionnel établi au moment de l’acquisition de votre foncier est alors remis en cause avant même la construction du projet.
Si un permis de construire a déjà été accordé, mais que votre programme n’est pas encore commercialisé, il reste possible de modifier les prestations intérieures. Vous devrez toutefois respecter les exigences de performances imposées par la réglementation (environnementale, acoustique, etc).
L’aspect extérieur peut aussi être adapté si nécessaire, à condition de déposer un permis de construire modificatif qui soit accepté par la mairie.
Si les logements ont déjà été commercialisés, les prestations et la gamme des matériaux sont contractuelles (notice descriptive de vente). Vous ne pouvez donc pas « dégrader » la qualité des finitions pour rentrer dans vos frais.
Dernière alternative pour améliorer la rentabilité des projets en phase de conception : la recherche de matériaux peu impactés par l’augmentation des prix. C’est notamment le cas du chanvre ou de la paille pour l’isolation. Ces solutions étaient jusqu’alors plus onéreuses que les matériaux traditionnels, mais s’avèrent désormais plus « abordables ».
La diminution de la marge du projet
Revoir la marge dégagée par le projet est parfois la seule alternative possible pour les opérations à un stade avancé. Il s’agit bien entendu d’un choix par défaut, qui ne modifie en rien la nature du projet, mais qui peut placer votre structure en difficulté financière.
Il est souvent nécessaire de mener plusieurs actions en parallèle comme la dégradation de la marge et la recherche d’économies sur le projet (en collaboration avec votre architecte ou vos entreprises). Si les marchés de travaux n’ont pas encore été attribués, vous pouvez également tenter d’élargir votre appel d’offres à d’autres entreprises.
L’abandon ou le report du projet immobilier
Enfin, si le bilan financier de votre opération n’est pas viable quelles que soient les solutions envisagées (production à perte), il est parfois nécessaire d’abandonner ou de reporter votre projet. Des travaux en plusieurs phases peuvent également vous permettre de temporiser le chantier dans l’attente d’une évolution des prix plus favorable.
Enfin, pensez à mettre régulièrement à jour votre base de prix (ou vos ratios) à l’achèvement des travaux. Vos futurs montages financiers n’en seront que plus justes et vous guideront vers des décisions en phase avec la réalité du marché.
