La crise du logement ne cesse de s’aggraver en France. Alors que les difficultés s’accumulent aussi bien du côté des particuliers que des promoteurs immobiliers, de plus en plus de ménages peinent à trouver un habitat décent. Découvrez plus en détails les causes de la crise du logement actuelle et comment aborder vos opérations immobilières pour agir contre la pénurie de logements.
Qu’est-ce qu’une crise du logement ?
Le terme de « crise du logement » est employé dès lors qu’il existe un écart significatif entre l’offre de logements disponibles et la demande.
Une crise est constatée lorsque l’offre est nettement inférieure à la demande et/ou lorsque les conditions économiques du marché de l’immobilier ne permettent pas aux demandeurs d’accéder à la propriété ou à la location. Il en résulte une augmentation du nombre de personnes sans-abri, mal logées ou d’occupants risquant une expulsion en raison d’impayés.
Quelles sont les causes de la crise du logement en France ?
La crise du logement en France résulte de nombreux facteurs (sociaux, économiques, politiques, environnementaux) qui, ajoutés les uns aux autres, ont pour effet une forte tension du marché immobilier.
Facteurs sociaux et démographiques
Si la demande de logements est en augmentation, c’est en premier lieu en raison de la croissance démographique. Bien que la croissance démographique ralentisse progressivement depuis 2005, elle reste positive (+0,3% en 2022) et donc la population continue à augmenter. Dans le même temps, le profil des ménages évolue. Le nombre de personnes vivant dans un même foyer diminue (personnes célibataires, familles monoparentales), augmentant de fait la demande du nombre d’habitations.
Facteurs économiques
Les baisses continues du coût des crédits immobiliers ces 15 dernières années ont eu pour conséquence une augmentation progressive des prix des biens disponibles à la vente.
Cette hausse des prix s’est accentuée après la crise sanitaire en raison d’une forte demande des acquéreurs souhaitant changer de logement, mais aussi d’une hausse rapide et sans précédent des coûts de construction pour les programmes neufs.
Une difficulté supplémentaire s’ajoute : les taux d’emprunt des établissements bancaires repartent à la hausse, devenant parfois supérieur au taux d’usure en vigueur. Rappelons qu’un taux d’usure inférieur au taux pratiqué par un organisme prêteur rend impossible l’octroi d’un crédit immobilier. De nombreuses demandes de financement se trouvent ainsi bloquées, y compris pour les investissements locatifs.
Pour résumer, les logements sont de plus en plus chers à construire, les loyers sont en constante augmentation, tandis que les ménages les plus modestes ne parviennent plus à accéder à un crédit immobilier pour financer leur projet.
Il existe donc à la fois une pénurie d’offres de logements, mais aussi une pénurie d’acquéreurs en capacité financière de se loger. Les français concernés se tournent alors vers la location, pesant encore un peu plus sur un marché locatif (ou locatif social) déjà tendu.
Contraintes réglementaires et environnementales
Les nombreuses contraintes réglementaires qui régissent actuellement les domaines de la construction et du logement peuvent accentuer les difficultés existantes et/ou ralentir la construction de nouveaux logements.
Par exemple, l’instauration de la RE 2020 pour les logements neufs, bien qu’indispensable au regard de l’urgence climatique, pèse encore un peu plus sur le coût de construction des opérations immobilières actuelles. Une plus-value qu’il est difficile de répercuter entièrement sur le prix de vente des lots. Un temps d’adaptation à cette réglementation sera nécessaire pour mieux maîtriser les dépenses supplémentaires qu’elle induit.
Les obligations toujours plus importantes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs et sur le secteur du locatif en général freinent de plus en plus d’investisseurs potentiels qui peinent à se projeter sur la rentabilité de leurs opérations (encadrement des loyers, rénovations énergétiques obligatoires).
Enfin, les règles d’urbanisme visant à lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols réduisent dans le même temps l’offre de terrains constructibles (réglementairement). De plus, les terrains disponibles à la vente et constructibles au regard de la loi sont souvent situés hors de la périphérie des grandes villes. Ils sont donc localisés en dehors des zones réellement touchées par la crise du logement.
Comment agir face à la pénurie de logement ?
En tant que promoteurs immobiliers, le rôle à jouer dans la construction de nouveaux logements est évident. Mais les difficultés du secteur sont également bien réelles.
Afin de faire correspondre parfaitement vos projets immobiliers avec les besoins locaux, le dialogue avec les différentes collectivités est essentiel. Vous aurez ainsi des informations supplémentaires sur le profil des ménages (plutôt propriétaires ou locataires), leur situation financière et le type de logements recherchés.
La lecture des documents de planification du territoire à une échelle plus large que la commune (SCoT ou PLUi) est également un atout pour cibler votre recherche foncière et orienter la conception de vos projets. Vous connaîtrez le besoin exact en logements, les bassins d’emploi actuels et à venir, les modes de déplacement disponibles, etc…
La maîtrise des coûts de construction est une condition indispensable pour proposer à la vente des logements le plus accessible possible. Pour cela, il est essentiel d’être accompagnés par des architectes compétents, comprenant vos priorités budgétaires, et d’un réseau d’entreprises fiables. Engagez des discussions techniques afin de trouver ensemble les solutions les plus pérennes et économiques possibles sur chaque poste de dépense.
Enfin, tentez de densifier au maximum la capacité de vos projets dans les zones considérées comme les plus tendues. L’idée est de construire le plus possible sur une même parcelle en tenant compte des limites liées aux règles d’urbanisme.
Toutes ces pistes sont à approfondir dès les études de faisabilité : étape cruciale pour la réussite de votre opération. De (trop) nombreux permis de construire sont accordés sans qu’aucun bâtiment ne voit le jour car ils ne sont pas viables financièrement pour le promoteur.
Pour réellement améliorer la pertinence de vos études de faisabilité, sachez que Buildrz intègre tous les règlements d’urbanisme et environnementaux applicables à votre parcelle. Notre IA vous propose des scénarios de projets vraiment réalisables et adaptés à vos exigences capacitaires et budgétaires. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour une démonstration !
