La surface de plancher est l’une des surfaces réglementaires étudiée par les services d’urbanisme lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Dans le cas d’opérations immobilières, elle entre également en compte dans les études de faisabilité afin d’évaluer la rentabilité financière d’un projet. Comment bien la calculer ? Avec quel niveau de précision ? Comment intégrer au mieux la surface de plancher dans sa prise de décision face à un terrain constructible ? Buildrz vous répond.
surface plancher

Qu’est ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher est une notion qui remplace la surface hors œuvre nette (SHON) et qu’il est nécessaire de calculer pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Le code de l’urbanisme en apporte la définition suivante : « la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades ».

Certaines superficies ne sont pas considérées comme surface de plancher et font l’objet de déductions :

  • les surfaces d’épaisseur des murs correspondant aux embrasures des ouvertures donnant sur l’extérieur ;
  • les trémies ;
  • les superficies dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1.80 mètre ;
  • les espaces dédiés au stationnement de véhicules, y compris les accès et aires de manoeuvres ;
  • les combles non aménageables ;
  • les locaux techniques nécessaires à l’exploitation d’un immeuble collectif (autre qu’une maison individuelle) ;
  • les locaux annexes aux logements (caves, celliers) lorsqu’ils sont desservis par une partie commune ;
  • une superficie forfaitaire correspondant à 10 % des surfaces des habitations (déduction faite des points précédents) lorsque ces logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Comment prendre en compte la surface de plancher lors des études de faisabilité ?

La surface de plancher maximale autorisée

Lors de l’étude de faisabilité d’un projet immobilier, les règles de constructibilité d’un terrain sont étudiées mais pas seulement. Les documents d’urbanisme encadrent fréquemment la densité des constructions, limitant parfois l’ampleur des travaux envisageables.

Le premier paramètre à étudier face à une parcelle à bâtir est donc la surface maximale qu’il est possible de construire. Elle dépend en grande partie du coefficient d’emprise au sol (CES) applicable au terrain et de la hauteur maximale autorisée.

Prenons un exemple : un terrain de 2 000 m² est soumis à un coefficient d’emprise au sol de 50% et à une hauteur maximale des constructions de 12.50 mètres. Si l’on considère que la hauteur moyenne d’un niveau est d’environ 3 mètres, il serait alors possible de construire 4 niveaux de 1 000 m² chacun : soit approximativement 4 000 m² de surface de plancher. 

Cependant, la surface d’emprise au sol correspond à la projection verticale de la construction, sans distinction de l’usage des locaux ou des différents niveaux. La surface à l’intérieur des murs (SDP) est donc inférieure à l’emprise au sol. Sans plans précis, il est possible de considérer dans un premier temps que la SDP d’un niveau correspond à une surface égale à 80 % de son emprise au sol.

Si l’on reprend notre exemple précédent, 1 000 m² d’emprise au sol correspondraient alors à 800 m² de SDP, soit un total ramené à 3 200 m². Une diminution conséquente !

En comparant cette superficie avec le prix d’acquisition du foncier, le prix de vente estimé du mètre carré de surface de plancher et les coûts de construction, ce mode de calcul permet de déterminer rapidement si le seuil de rentabilité d’une opération peut être atteint ou non. Si oui, les études doivent être poursuivies pour le confirmer. Car 1% de SDP en plus ou en moins peut faire toute la différence pour le promoteur immobilier.

Intégrer les contraintes règlementaires et techniques

Une fois la surface maximale de plancher déterminée, une étude plus poussée du plan local d’urbanisme permet de confirmer sa faisabilité réglementaire. En effet, plusieurs contraintes pourraient empêcher l’optimisation de la surface de plancher :

  • les règles de retrait des constructions ou d’alignement ;
  • le nombre de places de stationnement imposé et l’impossibilité de construire un sous-sol ;
  • l’interdiction de réaliser des toits terrasses sur une partie du bâtiment (peut obliger à bâtir un niveau de moins) ;
  • la présence d’une servitude ;
  • une configuration de terrain difficilement exploitable (angles, forte pente).

Les modalités de calcul de type ratios sont utiles pour réaliser un premier filtre des terrains constructibles. En revanche, les règles d’urbanisme applicables à chaque parcelle peuvent fortement contraindre la surface de plancher constructible et ne sont pas à négliger.

Optimiser la distribution des plans intérieurs

La surface de plancher envisageable donne une indication sur l’ampleur de l’opération qu’il est possible de construire sur une parcelle. En revanche, elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable des logements (loi carrez) qui, elle, peut être vendue.

La difficulté d’une étude de faisabilité réussie est donc d’optimiser au mieux (et au plus tôt) les ratios suivants :

  1. la surface de plancher par rapport à l’emprise au sol autorisée (et règles d’urbanisme) ;
  2. la surface habitable par rapport à la surface de plancher.

Or, la volumétrie des bâtiments, les plans intérieurs et la distribution des logements ne sont souvent étudiés que plus tard, lorsque la décision d’achat du terrain a déjà été prise. L’objectif d’une étude poussée des surfaces au moment de la faisabilité est de déterminer avec précision le seuil de rentabilité d’une opération, et d’identifier au plus tôt sa réelle viabilité financière. Une différence de quelques dizaines de mètres carrés peut mettre en péril l’équilibre économique d’une opération immobilière, en particulier dans un contexte de forte augmentation des coûts de la construction.

Pour évaluer en un clic toutes les possibilités d’une parcelle, l’application Buildrz centralise pour vous toutes les règles d’urbanisme et environnementales pour vous proposer plusieurs scénarios de projet réalisables. Affinez votre recherche de terrain en fonction de vos critères (surface de plancher constructible, prix de vente, superficie) et obtenez en quelques minutes toutes les informations indispensables à votre prise de décision. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à demander votre démonstration !