En tant que promoteur immobilier, l’obtention du permis de construire est un passage obligé avant la concrétisation de vos opérations. Les délais d’instruction et de recours des tiers conditionnent la date de démarrage de vos travaux. Pour savoir à quoi vous attendre, voici un résumé des délais administratifs à connaître lors de votre demande d’autorisation.
Quel est le délai d’instruction pour un permis de construire ?
Cas général
Le délai d’instruction « classique » d’une demande de permis de construire est de 3 mois.
Il est cependant possible que l’administration vous adresse un courrier dans le mois suivant le dépôt de votre permis pour vous avertir d’une prolongation du délai d’instruction.
Si le demandeur n’est pas contacté par la mairie à l’issue du premier mois suivant le dépôt du dossier, le délai d’instruction de 3 mois est confirmé.
Pour précision, les projets suivants sont soumis au dépôt d’un permis de construire :
- la construction d’un nouvel ouvrage ou d’une extension dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² (ou 40 m² dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme) ;
- le changement de destination d’une construction existante ;
- le changement de sous-destination d’un ouvrage accompagné d’une modification des structures porteuses ou de l’aspect des façades.
Les nouvelles constructions de type logements collectifs, lotissements de plusieurs maisons individuelles ou bâtiments professionnels sont donc soumis à cette formalité administrative. Enfin, sachez qu’en tant que personne morale, le recours à un architecte est obligatoire pour concevoir votre projet, quelle que soit sa surface.
Cas d’un secteur ABF ou sauvegardé
Certaines parcelles sont situées dans un secteur présentant un intérêt patrimonial ou paysager particulier. Ils demandent alors une attention supplémentaire. C’est notamment le cas des abords des monuments historiques, des zones visées par les ABF (architectes des bâtiments de France), des secteurs sauvegardés ou encore des parcs nationaux.
Si vous êtes concerné(e) par l’une de ces zones, vous en serez averti(e) dans le mois qui suit le dépôt de votre demande. Votre nouveau délai d’instruction vous sera alors communiqué.
En règle générale, le délai « classique » est prolongé d’un mois, portant à 4 mois l’étude de votre dossier. Cependant, il peut aller jusqu’à 10 mois dans les cas les plus extrêmes, en fonction du nombre de services différents devant examiner votre projet.
Enfin, sachez que dans ces secteurs particuliers, il est fréquent que les « petits » travaux, habituellement soumis au dépôt d’une déclaration préalable de travaux, exigent alors un permis de construire. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie pour en savoir plus sur les formalités à remplir.
Cas d’un ERP
Si votre projet comprend l’aménagement d’un établissement recevant du public, le délai d’instruction de votre demande est de 5 mois. L’aménagement intérieur doit en effet respecter des règles de sécurité incendie et d’accessibilité PMR que des commissions spécialisées sont tenues de contrôler.
Si le futur aménagement et/ou le futur propriétaire de votre ERP ne sont pas connus au moment de déposer votre permis, vous pouvez adresser votre demande uniquement pour la « coque » de votre bâtiment. L’acquéreur des locaux déposera dans un second temps une demande d’autorisation de travaux (AT) avant de pouvoir exploiter son local.
La demande de pièces complémentaires
Au cours du premier mois suivant le dépôt de votre demande, le service d’urbanisme peut vous adresser une demande de pièces complémentaires s’il estime que votre dossier est incomplet.
Dans ce cas, vous disposez de 3 mois pour transmettre les éléments demandés. Durant votre délai de réponse, le délai d’instruction de votre permis de construire ou d’aménager est suspendu. Il redémarre dès la réception de vos pièces complémentaires.
Le délai de recours des tiers
Qu’est-ce qu’un recours ?
L’obtention d’un permis de construire n’est définitive qu’en l’absence de recours des tiers.
La commune étudie la conformité de votre projet vis-à-vis des règles d’urbanisme en vigueur. En revanche, les règles de propriété et de droit privé ne sont pas vérifiées. Par conséquent, toute personne s’estimant lésée par la construction de votre projet immobilier peut se manifester par la voie d’un recours gracieux (en mairie) ou contentieux (devant le tribunal administratif).
Pour plus de sérénité lors du chantier, il est donc conseillé de démarrer vos travaux une fois que le délai de recours des tiers a été purgé.
Le délai de recours
Votre autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’un recours pendant un délai de deux mois à partir du premier jour d’affichage du permis sur votre terrain. Dès l’obtention de votre autorisation, ne tardez pas à l’afficher au plus vite sur votre parcelle pour donner au plus tôt le point de départ au délai de recours des tiers.
Sachez toutefois que pour qu’un recours soit recevable, il doit être notifié à son bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent son dépôt en mairie.
Enfin, notez qu’une absence d’affichage de permis n’annule pas la validité de votre autorisation d’urbanisme. En revanche, ce manque de transparence vis-à-vis des tiers les autorise à contester la légalité de votre permis jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux.
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