Pour voir le jour, votre opération immobilière doit être approuvée par les services d’urbanisme de votre commune. Pour mettre toutes les chances de votre côté, découvrez comment réaliser votre plan de masse : document graphique essentiel à la compréhension de votre dossier de permis de construire.
Qu’est-ce que le plan de masse d’un projet immobilier ?
Le plan de masse est un document graphique à inclure dans votre dossier de permis de construire. Il s’agit d’un plan représentant l’implantation de votre projet et de ses aménagements sur votre parcelle.
Un plan de masse est une vue aérienne permettant au service d’urbanisme (instructeur de votre dossier) d’apprécier l’état futur d’un terrain une fois votre projet achevé. Ce plan doit permettre de comprendre les changements que vous souhaitez opérer sur le terrain : extension d’un bâtiment existant, éléments à démolir, plantations à supprimer, terrassements, etc…
Si cela s’avère utile à la compréhension du dossier, n’hésitez pas à fournir deux plans de masse différents : l’un représentant l’état actuel de la parcelle et le second, son état futur.
Attention, le plan de masse est un document certes, graphique, mais aussi et surtout technique ! Il doit respecter les normes du dessin architectural, être représenté dans une échelle cohérente, et comporter des cotes.
Quelle est la différence entre le plan de situation et le plan de masse ?
Le plan de situation du terrain est aussi un document à fournir dans votre demande de permis ou déclaration préalable. Son objectif est différent de celui du plan de masse. Il permet de localiser votre parcelle à l’échelle de la commune.
Le service instructeur utilise cette information pour visualiser le quartier d’implantation du projet et vérifier les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre opération.
Les échelles de représentation sont donc différentes entre les deux documents. Celle d’un plan de masse est souvent comprise entre 1/100e et 1/500e. L’échelle d’un plan de situation avoisine plutôt 1/5 000e voire 1/10 000e. Plus concrètement, le plan de masse peut s’apparenter à un zoom du plan de situation.
Un plan de situation peut être constitué d’une vue satellite annotée ou d’un plan de cadastre faisant apparaître la parcelle concernée.
Comment réaliser le plan de masse d’un projet ?
Les limites de la parcelle et les ouvrages mitoyens
Un plan de masse est un « zoom » sur votre terrain. Il doit clairement faire apparaître les limites de votre propriété ainsi que ses aménagements proches. Vous pouvez utiliser un plan de cadastre ou un plan de bornage réalisé par un géomètre pour dessiner les contours du terrain.
Pensez également à préciser ou à dessiner les éléments suivants :
- le nom des voiries autour de la parcelle ;
- la nature et l’emplacement des clôtures et portails envisagés ;
- les ouvrages mitoyens existants ou futurs (murs de clôture, bâtiments) ;
- une annotation ou une flèche représentant le moyen d’accéder à votre projet ;
- les cotes d’implantation des ouvrages vis-à-vis des limites de propriété (paramètre réglementé par le PLU) ;
- l’orientation du plan (faire apparaître les points cardinaux).
La représentation du projet immobilier
Un plan de masse doit faire figurer les éléments fixes sur votre parcelle. Vous devez donc faire apparaître :
- l’emprise au sol de toutes les constructions, et les implanter par rapport aux limites du terrain ;
- les toitures vues de dessus (y compris les niveaux de faîtage et/ou d’acrotère) ;
- la nature des revêtements de sol extérieurs : enrobé, gravillons, engazonnement, etc ;
- le tracé des espaces de voirie à l’intérieur de votre terrain, y compris leur pente éventuelle ;
- la matérialisation des espaces dédiés au stationnement ;
- les murets existants ou à édifier, y compris les ouvrages de soutènement ;
- l’implantation des espaces verts et des plantations ;
- les éléments à démolir ;
- toute information utile à la compréhension du reste de votre dossier de demande d’autorisation : repérage des façades, des prises de vues ou axe du plan de coupe.
Selon le Code de l’urbanisme, un plan de masse doit être coté dans les trois dimensions. En plus des cotes « dimensionnelles », il vous faut également ajouter des cotes de niveau sur le plan du terrain.
Ces informations peuvent vous être fournies par un plan topographique de la parcelle réalisé par un géomètre-expert. Les altimétries sont utiles à votre instructeur pour apprécier la dénivelée de votre sol ainsi que les modifications apportées par votre terrassement. N’hésitez pas à utiliser un code couleur pour différencier les niveaux avant et après travaux.
Le cheminement des réseaux
Dernier élément essentiel d’un plan de masse conforme : la représentation des réseaux. Il ne s’agit pas de faire un plan technique précis, mais plutôt un croquis de principe représentant les cheminements envisagés. Voici les éléments importants à faire apparaître sur votre plan de masse :
- la localisation du point de raccordement des différents réseaux sur la voie publique ;
- le tracé des réseaux depuis ce point jusqu’aux constructions (alimentation en eau potable, électricité, télécom, gaz) ;
- le mode d’évacuation des eaux usées ;
- le mode d’évacuation ou d’infiltration des eaux pluviales.
Si votre projet comporte des ouvrages spécifiques comme un cuve de récupération d’eau pluviale ou un bassin d’infiltration, ils doivent apparaître sur votre plan.
En règle générale, votre plan de masse est réalisé par les architectes chargés de la conception de votre projet. Il est en revanche essentiel de connaître les attentes de la mairie relatives à ce document pour avoir un regard critique sur son contenu. Enfin, sachez qu’il est possible de préciser dans la notice du permis ou le formulaire Cerfa toute information qui serait difficile à représenter graphiquement sur votre plan de masse.
