Les enjeux actuels du développement durable et les besoins croissants en logements encouragent l’établissement des PLUi. Ces documents encadrent l’urbanisation sur de grands territoires, dépassant les frontières de la commune, pour une politique globale plus cohérente. Encore mal connu des promoteurs, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le plan local d’urbanisme intercommunal. Comment le prendre en compte ? Quand s’applique-t-il ? Buildrz vous répond.
Quelles différences entre un PLU et un PLUi ?
Le plan local d’urbanisme
Le PLU est un document d’urbanisme incontournable avant toute étude de faisabilité. Il détermine les règles de constructibilité des parcelles, l’utilisation des sols, le volume des constructions ainsi que l’architecture globale des ouvrages. Son plan de zonage établit les orientations d’aménagement sur la commune en définissant les zones urbaines, à urbaniser, agricoles ou les espaces naturels.
Le PLU s’applique à l’intérieur des limites d’une commune, tout comme la carte communale (CC). Son objectif est d’appliquer le Code de l’urbanisme, tout en prenant en compte les spécificités et contraintes locales. En revanche, les règles d’urbanisme qui en découlent ne sont souvent pas concertées avec les territoires voisins.
Le plan local d’urbanisme intercommunal
Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est, quant à lui, un document de planification du territoire qui s’applique à l’échelle de plusieurs communes. Sa rédaction est confiée à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Il s’agit parfois d’une échelle d’étude plus pertinente pour harmoniser les règles d’urbanisme et renforcer l’attractivité d’un secteur. La concertation de plusieurs acteurs locaux est également utile pour construire une stratégie cohérente de développement durable sur le long terme (10 à 15 ans).
La solidarité entre communes, la mixité sociale, la valorisation du patrimoine, l’attractivité, la mise en commun d’une politique de l’habitat ou des transports sont des thèmes pris en compte dans l’élaboration d’un PLUi.
Que contient un PLUi ?
Le PLUi se présente sous une forme plus complète que le PLU. L’aspect réglementaire « classique » du PLU est repris, ainsi que plusieurs éléments complémentaires prenant en compte le projet de territoire global :
- Le rapport de présentation : il décrit l’état actuel du territoire avec l’appui de diagnostics et de statistiques.
- Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : il définit les grandes orientations à suivre en matière d’aménagement du territoire, d’équipements publics ou encore de préservation des espaces agricoles et naturels.
- Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : elles précisent le PADD en fonction des thématiques ou secteurs à encadrer. Ces thèmes peuvent être variés selon le territoire étudié : paysage, agriculture, habitat, mobilité, etc.
- Le règlement : il applique, via des règles précises par zone, tous les choix établis dans les documents précédents. Le règlement comprend aussi une partie graphique : le plan de zonage. Les documents écrits et graphiques sont complémentaires et vous permettent de déterminer la constructibilité d’une parcelle et son utilisation possible.
- Le programme d’orientation et d’actions (POA) : ce document s’applique uniquement si le PLUi fait également office de programme local de l’habitat (PLH) et de plan de mobilité (PDM). Il décrit des actions à mettre en place, des objectifs chiffrés et les moyens à mettre en œuvre pour les atteindre. Par exemple, il peut s’agir d’un nombre précis de logements neufs à construire avant une certaine date pour pallier au manque de logements dans un secteur.
- Les annexes : elles apportent un complément d’information aux lecteurs et démontrent une volonté de transparence de la part des personnes publiques. Elles peuvent par exemple contenir des plans (servitudes d’utilité publique, réseaux d’assainissement, plan de prévention des risques) ou des rapports d’études
Dans quels cas faut-il consulter le PLUi ?
Le PLUi est un document d’urbanisme encore peu connu et répandu. Pourtant, il est en passe de se développer en France et devrait devenir la norme pour aménager les territoires présentant un intérêt urbain commun.
La loi Alur du 24 mars 2014 a en effet rendu obligatoire le transfert de compétence d’établissement des PLUi aux communautés de communes et aux communautés d’agglomération. Ce transfert doit avoir lieu dans un délai de trois ans après la publication de la loi.
On pourrait donc penser que tous les territoires concernés sont munis d’un PLUi à ce jour. Or, ce n’est pas encore le cas. Certaines collectivités, pourtant voisines, ont des visions différentes en termes de gestion des territoires et ne souhaitent pas mettre en place de concertation.
Cette opposition n’est possible que si au moins le quart des communes membres (représentant plus de 20% de la population) refuse le transfert de compétence à la communauté de communes. Dans ce cas, le PLU « classique » reste le document de référence à consulter.
Pour savoir quel type de document est en vigueur dans un secteur, le plus simple est de consulter le site internet de la mairie ou bien directement le service d’urbanisme.
Comment intégrer le PLUi dans ses études de faisabilité ?
L’existence d’un PLUi peut être un avantage pour les promoteurs immobiliers. Il vous informe sur les principales orientations d’aménagement d’un territoire, sur sa politique d’habitat et de transports. Vous pouvez ainsi orienter votre prospection foncière vers les secteurs à forte attractivité (actuelle ou en devenir) ou adapter la conception de vos opérations en mettant l’accent sur les priorités affichées (espaces verts, équipements de recharge pour véhicules électriques).
Le règlement (écrit et graphique) du PLUi est un incontournable à consulter et à respecter dans l’élaboration de vos projets immobiliers. L’intégralité de ses prescriptions sont opposables aux autorisations d’urbanisme.
Les orientations d’aménagement décrites dans le POA sont également à prendre en compte. Un projet contraire à ses préconisations peut constituer un refus de permis.
Il n’est pas toujours évident de connaître avec certitude le contexte réglementaire d’une parcelle. Pour vous aider, Buildrz répertorie pour vous toutes les règles d’urbanisme et normes environnementales à respecter dans chaque secteur. Un gain de temps non négligeable lors de vos études de faisabilité ! N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour demander une démonstration.