ZAN, opération complexe, foncier plus cher… À l’heure d’un urbanisme de transition appelé à mettre en œuvre la transition écologique et encadrer la production des logements exemplaires, comment construire des PLU/I à la hauteur de nos enjeux ?
Grâce à la multiplicité des scénarios qu’il peut proposer, Buildrz s’impose à la fois comme un outil adapté aux acteurs de l’immobilier, comme les promoteurs, mais également aux décideurs, comme les collectivités.
C’est ainsi qu’Yves Dubalen, architecte et conseiller en urbanisme pour la ville de Rosny-sous-Bois, s’est appuyé sur les outils proposés par Buildrz pour recommander les solutions les plus adaptées au nouveau Plan Local d’Urbanisme, décidé par l’EPCI. Explications.
Comme beaucoup de communes, qu’elles soient urbaines ou rurales, la ville de Rosny- sous-Bois travaille en étroite collaboration avec son EPCI, à savoir l’EPT Grand Paris – Grand Est (EPT) sur la définition du futur PLUI.
Dans ses différentes problématiques d’urbanisme, elle fait appel aux services d’Yves Dubalen, architecte qui opère également comme conseiller en urbanisme auprès de la commune.
“J’interviens dans la fabrication de la ville, en prenant en compte les besoins de chacun pour faciliter les discussions entre les faiseurs (promoteurs, foncières, etc.) et les décideurs (communes, aménageurs, etc.)”, explique-t-il.
“J’interviens également dans la conception de bâtiments sur des opérations qui mettent le volet environnemental à l’honneur, labellisées ou pas, mais toutes poussées en termes de performances énergétiques, notamment sur le volet de la décarbonation. Je conseille également les communes lorsqu’il s’agit de prendre des décisions relatives au PLU dans l’objectif de maîtriser leur territoire.”
C’est justement sur ce volet-là qu’Yves Dubalen intervient auprès de la ville de Rosny-sous-Bois. Sollicitée par l’intercommunalité pour la rédaction de la nouvelle réglementation, la mairie a donc dû trouver des solutions pour
intégrer les intérêts de l’ensemble des parties prenantes à la fabrication de la ville.
”Les promoteurs, évidemment, mais pas que”, précise Yves Dubalen. “Il y avait également une grosse population de propriétaires occupants et les différentes mutations du territoires changent également la donne pour eux, notamment en ce qui concerne la valeur du foncier.”
Pour déterminer les réglementations les plus favorables à tous, il s’est donc imposé la nécessité d’étudier plusieurs plans, présentant tous des réglementations sur des aspects différents : le paysage urbain, la tension foncière ou encore la qualité
environnementale.
Simuler plusieurs réglementations par zones de PLU
C’est pour répondre à cette problématique qu’Yves Dubalen décide de faire appel à Buildrz. “Je cherchais une solution qui me permette de proposer plusieurs simulations tout en restant dans un budget modéré, adapté à une commune”, détaille-t-il. “Buildrz s’est imposé comme le seul outil qui m’a permis de produire plusieurs projets par zone de PLU. Pour cela, j’ai simulé
différents règlements en adoptant la méthodologie de l’architecte. C’est ainsi que la ville a pu se rendre compte de tous les éléments grâce à des données précises.”
Grâce à Buildrz, la ville a pu tester et surtout voir la pertinence de certaines règles, et se rendre notamment compte que certaines avaient plus d’impact que d’autres. “Les simulations nous ont permis de comprendre l’impact du PLU beaucoup mieux que la cartographie réglementaire seule, qui donne finalement peu d’informations sur la modulation de la charge foncière et
l’intérêt pour les promoteurs. Si les résultats qui peuvent être obtenus par le PLU sont évidemment intéressants pour tout le monde, il est également pertinent de savoir à quelle vitesse on peut les obtenir. Une commune doit absolument éviter d’avoir de nombreux chantiers en même temps, et aucun outil ne permet de contrôler le rythme. Grâce aux outils fournis par Buildrz,
nous avons pu voir si le PLU allait ralentir ou accélérer la pression foncière.”
Pour répondre à cette problématique, Buildrz a permis la création de multiples règlements, variant autant que nécessaires pour obtenir les informations souhaitée par la ville. “Nous avons pu notamment nous rendre compte que certains points de règlements, ceux qui concernent l’environnement par exemple, ont uniquement un impact sur le coût de construction, et pas sur la ville”, se souvient Yves Dubalen.
“Ces nouvelles informations nous ont permis d’établir des rentabilités prévisionnelles plus fiables.” Des outils qui ont donc considérablement augmenté les capacités d’Yves Dubalen. “C’est un peu comme avoir trente crayons dans la main en même temps et travailler de manière extrêmement fluide !”, s’enthousiasme l’architecte. “Ces outils nous permettent d’avoir des
retours et des informations sur ce que nous avons imaginé.”
Prendre précisément en compte tous les impacts
Grâce à la multiplicité des simulations réalisées, Yves Dubalen a pu proposer des solutions argumentées et démontrées à la ville de Rosny, qui a pu discuter avec l’intercommunalité en apportant des données claires et précises. “C’est extrêmement important de prendre part à la discussion pour les communes car, une fois le PLU opposable, elle doit le gérer au quotidien. La définition du PLU permet également de s’orienter vers les acteurs que l’on veut voir agir sur la commune. Par exemple, chaque promoteur a sa spécificité. Buildrz nous a ainsi permis d’avoir une bonne lecture des tendances et nous a permis de savoir dans quelle direction orienter les choses.” Les résultats ainsi obtenus ont également été d’une grande utilité pour les rédacteurs du PLU.
“Certains résultats nous ont tous surpris ! Cela nous a surtout permis d’objectiver les discussions grâce aux synthèses fournies par Buildrz qui sont à la fois riches et faciles à appréhender grâce aux variables qui ressortent et qui sont simples. Nous n’avons pas discuté dans le flou ou uniquement sur des avis sans fondements. Cela nous a permis de faire bouger les lignes dans l’intérêt de tous, notamment dans celui des communes, qui n’ont pas ensuite à contourner des PLU qui ne traduisent pas les enjeux de la commune.”
Les simulations proposées par Buildrz ont d’ailleurs permis d’aller encore plus loin dans la réflexion, comme l’explique Yves Dubalen. “La ville va modifier sa façon de discuter avec les promoteurs. Une charte promoteurs va ainsi être définie afin de poser les bases de la discussion avec eux en vue des prochaines opérations. L’idée est d’aller plus loin que la réglementation, de créer une discussion afin d’entrer dans une démarche de coconstruction.
Les outils proposés par Buildrz ont donc tenu toutes leurs promesses, permettant à la ville de Rosny-sous-Bois de répondre parfaitement à sa problématique dans la rédaction de son nouveau PLU. “Cela a permis de ne pas élaborer le PLU à l’aveugle, car c’est imprudent !”, prévient Yves Dubalen.
“Avant Buildrz, avoir les informations nécessaires était compliqué, mais c’est maintenant possible. Il est indispensable de mesurer son impact selon le prisme de l’intérêt à agir des intervenants et de la valorisation foncière. Il est important de tout maîtriser et Buildrz permet d’intégrer ces préoccupations de façon précise, notamment dans la direction à prendre.”
