Qu’il s’agisse d’une opération de logements collectifs neufs ou d’une réhabilitation en vue d’une revente, toute réalisation de travaux débute par une étude de faisabilité. En quoi consiste-t-elle ? Qui contacter pour la réaliser ? Découvrez comment réaliser une étude de faisabilité de qualité.
En quoi consiste l’étude de faisabilité pour un projet de construction ?
La faisabilité réglementaire
En construction neuve ou en rénovation, un projet se doit d’être conforme en tout point aux exigences réglementaires en vigueur dans son secteur. Pour avoir des chances de voir votre permis de construire accordé par les services administratifs, vous devrez donc réaliser une analyse et une synthèse des différentes règles à respecter :
- constructibilité du terrain ;
- éventuelles interdictions d’utilisation du sol ;
- surface de plancher autorisée ;
- règles d’urbanisme (conception architecturale, hauteur maximale autorisée) ;
- orientations d’aménagements de la commune ou de la région ;
- existence d’un secteur sauvegardé ou protégé ;
- étude du plan de prévention des risques ;
- existence d’une servitude quelconque ;
- exigences locales particulières (nombre de places de stationnement, de logements sociaux…) ;
- réglementation environnementale (exigence de performance énergétique, choix des matériaux).
Si vous faites appel à un architecte ou un maître d’œuvre lors de la phase de conception de votre projet, ce professionnel se charge en général de l’étude du cadre réglementaire.
La faisabilité technique
Certains terrains sont considérés comme constructibles d’un point de vue réglementaire, mais ne le sont pas techniquement et/ou financièrement.
À ce stade d’avancement du projet, l’étude de faisabilité n’entre pas encore dans les détails de dimensionnement techniques (gros-oeuvre, réseaux ou isolation). L’objectif est plutôt d’identifier les contraintes majeures qui pourraient mettre en péril l’aboutissement du projet ou augmenter significativement le coût de construction.
Sont par exemple étudiés :
- la qualité du sol : nécessité de réaliser des fondations plus ou moins profondes, présence d’une nappe phréatique à proximité ;
- les accès disponibles : possibilité d’acheminer les matériaux ou d’installer une grue pour les opérations de grande ampleur ;
- la configuration du site : gestion des espaces de stockage, besoins en terrassement ;
- les risques naturels influant sur les techniques de construction : zone sismique, risque d’inondation, pollution des sols.
Ces différentes analyses exigent des connaissances en ingénierie et sont menées par des bureaux d’études techniques spécialisés (géotechnicien, bureau d’études structure ou thermique)
La faisabilité économique
La faisabilité financière d’un projet détermine si le coût global de la construction reste inférieur aux recettes envisageables après l’achèvement du projet (étude de la rentabilité de l’opération).
Pour un maître d’ouvrage, il faut donc estimer le coût des travaux le plus précisément possible, mais pas seulement. Les éventuelles taxes, les démarches administratives chronophages, le coût d’acquisition du foncier et les divers frais d’études sont également à prendre en compte dans le plan de financement.
En ce qui concerne la partie technique, le chiffrage des travaux peut être réalisé par un économiste de la construction faisant partie de l’équipe de maîtrise d’œuvre (moe) ou bien directement par une entreprise générale si cette dernière est chargée de la conception et réalisation du projet.
Une première estimation (assez large) est réalisée avant une étude économique plus poussée incluant un quantitatif précis des matériaux et une consultation des entreprises (DCE).
Les qualités d’une étude de faisabilité réussie
Une définition précise des besoins
Une étude de faisabilité réussie aboutit rapidement sur un avant-projet répondant à votre cahier des charges. Pour éviter des aller-retours avec la maîtrise d’oeuvre et des modifications de plans, il est conseillé de définir ses besoins avec précision :
- budget disponible ;
- préférences architecturales ;
- objectifs de rentabilité ;
- exigences en termes de respect de l’environnement (obtention d’un label, utilisation d’un mode constructif particulier…) ;
- liste des besoins en termes de surfaces.
Une assistance à maîtrise d’ouvrage peut être très utile à cette étape. Ce prestataire a généralement une bonne connaissance du domaine du BTP et peut identifier des points de vigilance complémentaires. Il peut également dialoguer avec les différents acteurs du bâtiment en votre nom et dans votre intérêt (architectes, bureaux d’études, entreprises, collectivités).
Un temps d’étude optimisé
La principale difficulté d’une étude de faisabilité est d’analyser le projet suffisamment dans le détail pour identifier un maximum de contraintes, tout en y passant le moins de temps possible car l’éventualité qu’il n’aboutisse pas existe.
Or, l’étude règlementaire peut déjà représenter à elle seule un temps d’analyse considérable ! Les règlements d’urbanisme sont différents et spécifiques d’une commune à une autre (PLU) et peuvent même varier à l’intérieur d’une même collectivité en fonction du plan de zonage.
À cela s’ajoutent les divers règlements techniques de la construction, et notamment la nouvelle réglementation environnementale RE 2020. Cette dernière impose non seulement des performances énergétiques très élevées mais aussi une nouvelle manière d’appréhender un bâtiment dans son ensemble. Contrairement aux réglementations thermiques précédentes, l’impact environnemental global de la construction est désormais étudié et ce, durant tout le cycle de vie du bâtiment. Dès la faisabilité, une réflexion doit donc s’engager sur les futures consommations du bâtiment, sur les matériaux choisis et surtout, sur les meilleures manières de réduire au maximum l’impact carbone du projet.
Pour un gain de temps considérable dans vos études de faisabilité, Buildrz centralise pour vous les règles d’urbanisme et environnementales dans une même application web. Vous pouvez visualiser en quelques minutes plusieurs scénarios de projets répondant parfaitement au cadre réglementaire de chaque parcelle sans avoir à l’étudier en détail. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à demander une démonstration !
L’identification des contraintes techniques
Les études techniques sont essentielles à une faisabilité de qualité. Les bureaux d’études sont donc bien sûr sollicités mais il est également judicieux de faire intervenir dès la phase de conception des acteurs habitués au suivi des travaux (conducteur de travaux, chef de projet ou architectes). Leur expérience du terrain et leurs avis techniques peuvent éviter bien des désagréments lors de l’exécution des travaux ! Ils peuvent également aider à faire des choix de conception durables évitant l’apparition de désordres après la réception des travaux.
Pour résumer, une étude de faisabilité qualitative vous permet de suivre toutes les étapes du processus de conception jusqu’au suivi de chantier sans avoir à revenir sur les choix initiaux. L’objectif est soit :
- d’avancer de plus en plus dans le détail au fur et à mesure des phases, sans modification majeure du projet ;
- soit d’identifier le plus rapidement possible un projet non viable, avant d’engager un temps d’étude trop important.
