Étalement urbain, constructions existantes inadaptées ou besoins croissants en logements : les fonciers encore libres sont rapidement exploités au profit d’une urbanisation grandissante. À tel point qu’en France, ce sont des dizaines de milliers d’hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers qui sont transformés chaque année. Une utilisation des sols qui n’est pas sans conséquences sur l’environnement et la biodiversité. Face à ce constat, le gouvernement tente de lutter contre une artificialisation massive des sols à travers l’objectif « Zéro artificialisation nette ». En quoi consiste cette démarche ? Qu’implique-t-elle pour le secteur de la promotion immobilière ? Buildrz vous répond.
Qu’est-ce que la démarche « Zéro artificialisation nette » (ZAN) ?
La Zéro artificialisation nette (ZAN) est une démarche qui s’inscrit dans la loi « Climat et Résilience ». Cette loi aborde de nombreux sujets de la vie courante (alimentation, transport, logement) et vise à lutter activement contre les dérèglements climatiques. Une partie de ce texte est consacrée à l’urbanisme, aux règles d’occupation du sol et à un aménagement du territoire plus durable.
La réforme Zéro artificialisation nette a pour objectif de limiter, puis de stopper l’altération des qualités agricoles et/ou naturelles des sols due à l’activité humaine.
L’article 191 de la loi « Climat et résilience » annonce notamment deux objectifs nationaux pour tendre vers la neutralité d’artificialisation des sols :
- une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) dans les 10 ans qui suivent la promulgation de la loi (d’ici 2031) ;
- une artificialisation nette nulle des sols en 2050.
Pour précision, après cette date, l’artificialisation restera possible à condition de réaliser des actions compensatoires. Pour qu’un permis de construire soit accordé, il sera par exemple nécessaire de renaturaliser des espaces urbanisés pour compenser l’artificialisation de nouveaux espaces naturels.
Qu’est-ce qu’un sol artificialisé ?
Pour pouvoir mesurer l’état actuel des sols et qualifier la nature des travaux qui y sont réalisés, il est indispensable de pouvoir distinguer un sol artificialisé d’un terrain qui ne l’est pas. L’article du 30 avril 2022 apporte des précisions en ce sens et définit une surface artificialisée de plusieurs manières :
- sol dont la surface est rendue imperméable en raison de la présence d’une construction ou d’un revêtement ;
- sol perméable (totalement ou en partie) stabilisé, compacté ou recouvert de matériaux minéraux ou artificiels ;
- surface couverte par une végétation herbacée (jardin, terrain laissé à l’abandon, espaces verts des zones urbaines).
Selon cette nomenclature, un sol artificialisé peut donc prendre aussi bien la forme de parcs végétalisés que de parkings au cœur des centres-villes, sans distinction de leur impact réel sur l’écologie.
Les pistes envisagées pour atteindre l’objectif de Zéro artificialisation nette
L’objectif de Zéro artificialisation nette va immanquablement avoir un impact fort en matière d’urbanisme, et notamment sur les documents de planification des espaces (plans locaux d’urbanisme et plans de zonage par exemple). Les conditions de constructibilité des parcelles ainsi que les règles d’occupation du sol s’en trouveront probablement modifiées.
Le but des réflexions en cours est de trouver un équilibre entre une protection des espaces efficace et un développement maîtrisé des activités économiques de chaque territoire. Dans cette optique, trois pistes principales sont envisagées :
- La densification du territoire urbanisé ou rural. Il s’agit de construire plus sur une même parcelle. Une surface de plancher minimale pourrait par exemple être imposée dans certaines zones constructibles pour privilégier les opérations de logements collectifs plutôt que l’habitat individuel. L’idée est d’utiliser au maximum ce qui est déjà transformé (surélévation, extension, division de terrain pour de nouvelles constructions) et de lutter contre l’étalement urbain.
- Aménager les espaces inutilisés. Pour éviter d’investir de nouvelles surfaces, l’une des solutions envisageables est de partir à la recherche des bâtis existants inadaptés, inoccupés ou abandonnés pour les réhabiliter.
- Renaturer pour compenser l’artificialisation. Lorsque les deux solutions précédentes sont inenvisageables, rendre leurs propriétés initiales à un espace pour « compenser » le fait d’en modifier un autre pourrait être une alternative acceptable. D’où le terme de zéro artificialisation « nette ». Chaque opération serait alors étudiée comme un projet global.
Comment prendre en compte la ZAN dans sa recherche de terrains ?
Face à un objectif ambitieux du gouvernement, il est très probable que la stratégie foncière des différentes communes évolue dans les années à venir. Il est donc essentiel en tant que promoteur ou développeur foncier de rencontrer les collectivités pour comprendre leurs choix en matière d’urbanisation et d’aménagement des territoires. Le secteur de la promotion immobilière doit représenter un véritable partenaire de la ville et instaurer un dialogue continu avec les élus locaux.
Pour prendre en compte la ZAN, les recherches de terrains et les études de faisabilité pourraient voir apparaître de nouveaux critères et des difficultés supplémentaires. La recherche de zones d’activités en friche ou de terrains déjà modifiés par l’activité humaine pourrait par exemple devenir monnaie courante, rendant les études de faisabilité plus complexes (coûts de réhabilitation ou de dépollution des sols à prévoir).
Une fois l’opportunité identifiée, une étude minutieuse des PLU restera indispensable pour identifier les nouvelles contraintes liées à la densification des parcelles. La principale difficulté des études de faisabilité : faire coïncider densité urbaine, intégration des opérations immobilières dans leur environnement et réduction de l’impact carbone des constructions (paramètre évalué par la RE 2020). Un défi de taille à relever pour prouver qu’urbanisme et habitat peuvent être compatibles avec les enjeux du développement durable.
Pour faciliter vos études de faisabilité et connaître en un clic le contexte local de chaque parcelle, sachez que Buildrz intègre d’ores et déjà tous les règlements d’urbanisme disponibles ainsi que leurs mises à jour. Les réglementations techniques telles que la RE 2020 sont également incluses pour vous proposer des scénarios de projets réalisables, et respectueux à la fois des documents d’urbanisme et de l’environnement. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour une démonstration !
