En France, ce sont des dizaines de milliers d’hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers qui sont artificialisés chaque année pour accueillir logements et activités. Une utilisation des sols qui n’est pas sans conséquences sur l’environnement et la biodiversité. Face à ce constat, le gouvernement tente de lutter contre une artificialisation massive des sols à travers l’objectif « Zéro artificialisation nette ». En quoi consiste cette démarche ? Qu’implique-t-elle pour le secteur de la promotion immobilière ? Buildrz vous répond.

ZAN-Zéro artificialisation nette

Qu’est-ce que la démarche « Zéro artificialisation nette » (ZAN) ?

La Zéro artificialisation nette (ZAN) est une démarche qui s’inscrit dans la loi « Climat et Résilience ». Cette loi aborde de nombreux sujets de la vie courante (alimentation, transport, logement) et vise à lutter activement contre les dérèglements climatiques. Une partie de ce texte est consacrée à l’urbanisme, aux règles d’occupation du sol et à un aménagement du territoire plus durable.

La réforme Zéro artificialisation nette a pour objectif de limiter, puis de stopper l’altération des qualités agricoles et/ou naturelles des sols due à l’activité humaine.

L’article 191 de la loi « Climat et résilience » annonce notamment deux objectifs nationaux pour tendre vers la neutralité d’artificialisation des sols :

  • une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) dans les 10 ans qui suivent la promulgation de la loi (d’ici 2031) ;
  • une artificialisation nette nulle des sols en 2050.

Pour précision, après cette date,  l’artificialisation restera possible à condition de réaliser des actions compensatoires. Pour qu’un permis de construire soit accordé, il sera par exemple nécessaire de renaturaliser des espaces urbanisés pour compenser l’artificialisation de nouveaux espaces naturels.

Qu’est-ce qu’un sol artificialisé ?

Pour pouvoir mesurer l’état actuel des sols et qualifier la nature des travaux qui y sont réalisés, il est indispensable de pouvoir distinguer un sol artificialisé d’un terrain qui ne l’est pas. L’article du 30 avril 2022 apporte des précisions en ce sens et définit une surface artificialisée de plusieurs manières :

  • sol dont la surface est rendue imperméable en raison de la présence d’une construction ou d’un revêtement ;
  • sol perméable (totalement ou en partie) stabilisé, compacté ou recouvert de matériaux minéraux ou artificiels ;
  • surface couverte par une végétation herbacée (jardin, terrain laissé à l’abandon, espaces verts des zones urbaines).

Selon cette nomenclature, un sol artificialisé peut donc prendre aussi bien la forme de parcs végétalisés que de parkings au cœur des centres-villes, sans distinction de leur impact réel sur l’écologie.

Les pistes envisagées pour atteindre l’objectif de Zéro artificialisation nette

L’objectif de Zéro artificialisation nette va immanquablement avoir un impact fort en matière d’urbanisme, et notamment sur les documents de planification des espaces (plans locaux d’urbanisme et plans de zonage par exemple). Les conditions de constructibilité des parcelles ainsi que les règles d’occupation du sol s’en trouveront probablement modifiées.

Le but des réflexions en cours est de trouver un équilibre entre une protection des espaces efficace et un développement maîtrisé des activités économiques de chaque territoire. Dans cette optique, trois pistes principales sont envisagées :

  • La densification du territoire urbanisé ou rural. Il s’agit de construire plus sur une même parcelle. Une surface de plancher minimale pourrait par exemple être imposée dans certaines zones constructibles pour privilégier les opérations de logements collectifs plutôt que l’habitat individuel. L’idée est d’utiliser au maximum ce qui est déjà transformé (surélévation, extension, division de terrain pour de nouvelles constructions) et de lutter contre l’étalement urbain.
  • Aménager les espaces inutilisés. Pour éviter d’investir de nouvelles surfaces, l’une des solutions envisageables est de partir à la recherche des bâtis existants inadaptés, inoccupés ou abandonnés pour les réhabiliter.

Renaturer pour compenser l’artificialisation. Lorsque les deux solutions précédentes sont inenvisageables, rendre leurs propriétés initiales à un espace pour « compenser » le fait d’en modifier un autre pourrait être une alternative acceptable. D’où le terme de zéro artificialisation « nette ». Chaque opération serait alors étudiée comme un projet global.

Comment prendre en compte la ZAN dans sa recherche de terrains ?

Face à un objectif ambitieux du gouvernement, il est très probable que la stratégie foncière des différentes communes évolue dans les années à venir. Il est donc essentiel en tant que promoteur ou développeur foncier de rencontrer les collectivités pour comprendre leurs choix en matière d’urbanisation et d’aménagement des territoires. Le secteur de la promotion immobilière doit représenter un véritable partenaire de la ville et instaurer un dialogue continu avec les élus locaux.

Pour prendre en compte la ZAN, les recherches de terrains et les études de faisabilité pourraient voir apparaître de nouveaux critères et des difficultés supplémentaires : la part de surface déjà artificialisée sur le terrain et les espaces à renaturer sont autant de points qu’il va falloir intégrer à la recherche.

Une fois l’opportunité identifiée, une étude minutieuse des PLU restera indispensable pour identifier les nouvelles contraintes liées à la densification des parcelles :

  • Existe-t-il des bonus de densité qui favorisent la construction en cas d’effort environnemental exceptionnel ?
  • Y a t’il un coefficient d’espace de pleine terre qui limite l’emplacement des infrastructures ?
  • Comment valoriser au mieux le coefficient de biotope ?

 

La prise en compte du ZAN demande des études de faisabilité plus complètes mais le résultat environnemental en vaut la peine

 

Pour faciliter vos études de faisabilité et connaître l’insertion de votre futur logement en fonction des critères ZAN, sachez que Buildrz intègre d’ores et déjà tous les règlements d’urbanisme disponibles et différents indicateurs comme le calcul du coefficient de biotope, l’ajout de parking, calcul de la surface des espaces de pleine terre… . N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour une démonstration !