Vous avez déniché un terrain à bâtir et souhaitez y implanter un projet de construction ? Avant cela, vous devrez vérifier sa compatibilité avec l’ensemble des règles d’urbanisme applicables à cette parcelle. Et ce n’est pas une mince affaire ! Découvrez la liste des principaux documents d’urbanisme à consulter ainsi que les secteurs spécifiques pour lesquels des règles différentes peuvent s’appliquer.

Les principaux documents d’urbanisme à consulter

Le plan local d’urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme est le document de planification le plus connu. C’est en effet un incontournable à consulter pour tout projet d’aménagement ou de construction, avant même l’achat d’un terrain ! Il est approuvé par le conseil municipal après enquête publique auprès de la population.

Important : le PLU remplace désormais le plan d’occupation des sols (POS). Ce dernier devient alors caduc s’il n’a pas évolué.

À l’échelle d’une commune, le PLU fixe les règles d’occupation des sols, d’implantation et d’alignement des constructions, d’aspect architectural et encadre les dimensions des nouveaux bâtiments (surface de plancher, hauteurs maximales…). Il comprend également des prescriptions techniques comme le mode d’assainissement à mettre en œuvre sur un terrain (réseau public ou système autonome) ou encore le principe d’évacuation des eaux pluviales.

À savoir : lorsqu’il s’applique sur un territoire intercommunal, le PLU change d’appellation et devient le PLUi.

À l’intérieur d’une même commune, les prescriptions du PLU peuvent varier d’une parcelle à une autre. Elles sont étroitement liées au plan de zonage : un document graphique qui divise le territoire communal en plusieurs secteurs en fonction des orientations d’aménagement choisies (zones urbaines, à urbaniser, agricoles ou naturelles).

Ce cadre réglementaire peut donc conditionner la faisabilité d’une opération ou sa rentabilité financière. N’hésitez pas à consulter ce document d’urbanisme le plus tôt possible. Il est souvent accessible gratuitement en PDF sur le Géoportail de l’urbanisme ou sur le site internet officiel de la commune concernée.

La carte Communale (CC)

Il est possible qu’un PLU ne soit pas pertinent dans les très petites communes. Dans les zones rurales ou secteurs peu denses, l’exhaustivité de ce règlement n’est pas toujours utile. Dans ce cas, la carte communale peut définir les règles générales de constructibilité et d’utilisation du sol de manière simplifiée. Il s’agit d’un document graphique délimitant un zonage précis des parcelles, mais plus facile à appréhender qu’un plan local d’urbanisme.

En l’absence de PLU et de carte communale, les règles d’urbanisme qui s’appliquent lors de l’étude d’un permis de construire sont celles du RNU (règlement national d’urbanisme). Ses prescriptions étant établies à l’échelle du pays, elles peuvent ne pas répondre entièrement aux préoccupations locales. C’est pourquoi l’intégration d’un projet dans son environnement reste un critère d’étude prédominant lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme.

Le schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Le SCoT est composé de plusieurs documents de planification du territoire sur le long terme. Il s’applique sur une échelle plus grande que la commune (agglomération, métropole, groupement de communes…) et vise à organiser un aménagement du territoire cohérent répondant aux besoins et problématiques communs de ce secteur délimité. Encadré par le code de l’urbanisme, il définit des lignes directrices des règlements locaux (PLU, carte communale).

Basé sur les principes du développement durable, l’objectif du SCoT est d’organiser le développement urbain et économique des zones concernées, tout en assurant la préservation des ressources et des espaces naturels. À partir des résultats d’un état des lieux précis (mené par un enquêteur spécialisé), le SCoT définit une liste d’objectifs à atteindre au sein des différents périmètres : nombre de logements, équipements publics manquants, besoins en renouvellement urbain, écologie…

Les espaces protégés

Les espaces protégés sont des zones présentant un intérêt particulier (patrimonial, historique, architectural ou paysager) et à ce titre, exigeant d’être préservés de l’urbanisation. Ils peuvent être de plusieurs types :

  • abords des monuments historiques ;
  • secteurs sauvegardés ;
  • zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
  • aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
  • sites classés ou inscrits.

Tout projet de construction, de modification de façade, d’aménagement, de démolition ou de pose d’enseignes dans l’un de ces secteurs doit être approuvé ou visé par un architecte des bâtiments de France (ABF) avant d’être accordé par le service d’urbanisme.

Des prescriptions architecturales particulières peuvent être exigées par l’ABF pour préserver l’harmonie visuelle des constructions et la cohérence des espaces. L’intérêt patrimonial ou paysager doit être conservé, voire valorisé.

À l’intérieur des limites d’un secteur sauvegardé, un document d’urbanisme se substitue au PLU : le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Il s’agit d’un règlement de planification locale élaboré et géré par l’État, au niveau de détail parfois très poussé. Contrairement au PLU, le PSMV impose également des dispositions aux aménagements publics (éclairage, aménagement urbain…).

Le plan de prévention des risques (PPR)

Les plans de prévention des risques sont des documents établis par l’État pour encadrer l’utilisation des sols lorsqu’ils sont soumis à un risque particulier (risques naturels ou technologiques). Le risque naturel le plus courant en France est l’inondation, repéré dans le PPRI (plan de prévention des risques d’inondation). Mais il peut également s’agir d’un risque sismique, de mouvement de terrain, de retrait/gonflement des argiles, de présence de termites, d’un risque technologique ou encore de pollution des sols.

Le PPR prévoit des dispositions pouvant aller jusqu’à l’interdiction de construire ou d’aménager dans certains secteurs si le danger est considéré comme trop important ou si la construction en elle-même pourrait amplifier le risque.

Bon à savoir : un PPR vaut servitude d’utilité publique. Le respect de ses dispositions est donc obligatoire et non contestable, quelle que soit la nature de votre projet.

Faire la synthèse de tous les règlements d’urbanisme à chaque nouvelle opération de construction peut être chronophage et rébarbatif. Pour gagner un temps précieux lors de vos études de faisabilité, Buildrz a intégré dans son application toutes les normes et réglementations de chaque commune (disponibles en opendata) pour vous permettre de vous concentrer sur la conception architecturale et/ou la rentabilité de vos projets. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour une démonstration !