La décision de concrétiser un projet de construction ou non nécessite plusieurs analyses : financière, technique, juridique, etc… Découvrez comment le montage d’une opération immobilière peut conditionner son succès, et comment réussir au mieux cette étape de votre projet pour une meilleure rentabilité.
Qu’appelle-t-on le montage d’une opération immobilière ?
Un projet immobilier est une opération financière dans laquelle le promoteur investit de l’argent pour en tirer un bénéfice.
L’objectif du montage de l’opération est d’étudier tous les paramètres influant sur le projet, afin de tout mettre en œuvre pour que ce bénéfice existe bel et bien à l’achèvement des travaux.
Le terme « montage » fait référence au fait que de nombreux domaines (faisant appel à des compétences variées) doivent être mis en correspondance pour concrétiser une opération immobilière. Les aspects juridiques, techniques, financiers, réglementaires, fiscaux et environnementaux doivent faire l’objet d’études de faisabilité.
Trouver et acquérir un foncier constructible
La première condition indispensable pour construire un programme immobilier est de trouver un terrain constructible. Sans terrain, aucun montage n’est possible car aucune construction n’est envisageable.
Une prospection foncière efficace et ciblée est donc la première action à mener pour monter une opération immobilière. Les biens disponibles sur le marché étant assez rares, pensez à vous équiper d’outils digitaux pour augmenter votre réactivité dans cette phase de recherche parfois difficile.
Une fois que vous avez identifié une opportunité, la seconde étape consiste à savoir s’il faut vous positionner. Et si oui, vous devez connaître le montant maximal que vous pouvez investir.
Pour savoir à quel prix acquérir un terrain, il faut souvent partir de la fin du projet. C’est-à-dire qu’il faudrait connaître à l’avance la nature du projet de construction, son coût et son prix de vente. Une sorte de montage financier « à rebours ».
Vous devez tout d’abord de calculer les différentes dépenses prévisionnelles de votre projet :
- Le coût des travaux : dépense principale du projet. Dans un premier temps, vous pouvez l’estimer à partir de ratios de constructions tirés de vos précédentes opérations et de l’étude capacitaire du projet ;
- Les honoraires d’études préalables : assistance à maître d’ouvrage, architectes, bureaux d’études techniques.
- Les assurances de travaux et la garantie financière d’achèvement.
- Les honoraires de commercialisation et les frais liés au marketing.
- Les frais internes : salaires internes, frais généraux de fonctionnement.
- Le coût d’emprunt : si vous faites appel à un établissement bancaire pour financer une partie de l’opération.
Lister ces dépenses, parallèlement au calcul des recettes prévisionnelles, vous aidera à déterminer un montant maximal à ne pas dépasser pour l’acquisition d’un foncier.
Attention, le prix du foncier est fixé par le marché immobilier local. Le but de votre analyse est de déterminer si le prix affiché est en cohérence avec ce marché et s’il est compatible avec vos capacités financières.
Concevoir une opération immobilière rentable
Maîtriser l’environnement réglementaire et ses évolutions
La parfaite maîtrise des règles d’urbanisme est utile pour concevoir d’emblée un projet conforme, sans avoir à revenir sur la volumétrie plusieurs fois. Elle peut aussi vous aider à optimiser l’étude capacitaire de votre opération, en exploitant au mieux toutes les possibilités réglementaires de votre terrain.
Les règles environnementales et sociales, notamment la RE 2020 et les réformes liées à la loi ÉLAN, peuvent avoir un impact sur vos choix de conception (et donc sur leur coût) : performances énergétiques du bâti, interdiction de certains modes de chauffage, accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite, etc… Pensez à intégrer ces contraintes dès les études de faisabilité pour anticiper les coûts associés.
Fixer le prix de vente de l’opération
Lors du montage de votre opération, l’estimation des recettes du projet est aussi indispensable que la liste des dépenses. Pour ce faire, vous devez connaître avec un maximum de précision le prix auquel vous pouvez espérer vendre votre programme.
Cette étape nécessite une étude poussée du marché immobilier local, mais pas seulement.
Le pouvoir d’achat des potentiels acquéreurs, notamment l’évolution des taux d’intérêts ou la difficulté d’accès aux crédits immobiliers, sont des paramètres qui peuvent influer sur les ventes de logements neufs.
Votre prix de vente est directement impacté par le coût de construction de l’opération. Il dépend de la qualité de vos prestations. En revanche, vos frais annexes (marketing, commercialisation) n’ont aucun impact sur la valeur du bien, même si vous devez les intégrer à la liste de vos dépenses.
Évaluer la rentabilité financière de l’opération
La marge dégagée à l’issue d’une opération est un critère fiable pour évaluer la rentabilité d’un projet. Mais elle n’est pas toujours suffisante pour une analyse financière complète. Elle doit être nuancée par la durée totale de l’opération et par la quantité de fonds propres investis.
Par exemple, une même marge n’a pas la même « rentabilité » si elle est dégagée après un an ou de cinq ans de travaux. De la même manière, si une opération mobilise vos fonds propres pendant une durée importante avant de récupérer votre investissement, elle peut vous freiner dans le développement de votre activité de promoteur.
Limiter les risques
Pour réussir le montage d’une opération immobilière, il est essentiel d’identifier les différents risques pour les prendre en considération le plus tôt possible.
Lors de l’estimation du coût des travaux, prenez par exemple en compte une marge d’erreur suffisante pour faire face aux aléas du chantier (contraintes techniques, erreurs de conception ou augmentation des prix des matériaux).
Limiter les risques passe aussi par la création d’un réseau de partenaires de confiance : architectes, bureaux d’études ou entreprises réalisant des travaux de qualité. Vous pouvez par exemple cibler les entreprises que vous souhaitez consulter lors de votre appel d’offres (uniquement en marché privé).
Enfin, pensez à utiliser vos retours d’expérience ! Par exemple, servez-vous de vos analyses financières de bouclage pour affiner et ajuster vos ratios d’estimation. Vous pouvez également adapter vos prestations à la cible visée en fonction de vos retours clients.
Sachez que notre application Buildrz peut vous accompagner à chaque étape du montage de votre opération immobilière ! De l’identification d’opportunités à l’établissement d’un bilan financier prévisionnel, en passant par l’étude capacitaire et réglementaire de chaque parcelle. N’hésitez pas à télécharger notre plaquette de présentation si vous souhaitez en savoir plus !