Le plan local d’urbanisme (PLU) est l’un des documents de planification les plus répandus. Cependant, son existence n’est pas garantie dans toutes les communes et il est parfois obligatoire de vous référer au règlement national d’urbanisme (RNU) pour concevoir vos opérations immobilières. Que prévoit le règlement national d’urbanisme ? Dans quelle(s) situation(s) faut-il l’appliquer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce document.
Le rôle du règlement national d’urbanisme
Le règlement national d’urbanisme prévoit des dispositions pour répondre au Code de l’urbanisme à l’échelle du pays. Pour pouvoir s’appliquer à tout le territoire, les prescriptions qu’il contient sont donc assez générales. L’objectif principal de ce document est d’encadrer l’urbanisation sans porter atteinte à l’intérêt général.
Le règlement national d’urbanisme prévoit des dispositions dans les domaines suivants :
- l’utilisation du sol : limitation ou interdiction de certains types de constructions, protection des sites historiques ou archéologiques, préservation des zones naturelles, entretien et tenue décente des propriétés.
- l’accès à la voirie, l’organisation des stationnements et aménagements divers dans un objectif de sécurité publique ;
- l’implantation des constructions vis-à-vis des différentes limites de la parcelle ;
- le volume des ouvrages : hauteurs maximales, limitation d’emprise au sol ;
- l’aspect architectural : modes de clôtures, matériaux en façade ou en toiture ;
- la prise en compte des enjeux environnementaux.
Quand appliquer le règlement national d’urbanisme ?
L’article L111-1 du Code de l’urbanisme définit les règles d’application du RNU de la façon suivante : « Le règlement national d’urbanisme s’applique sur l’ensemble du territoire. Toutefois, les dispositions des articles L111-22, L. 111-3 à L. 111-5 ne sont pas applicables dans les territoires où un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale est applicable ».
Pour résumer, il convient d’appliquer le règlement national d’urbanisme dans toutes les communes qui ne disposent ni d’un plan local d’urbanisme (PLU), ni d’une carte communale (CC), ni d’un document similaire encadrant la politique d’urbanisme du territoire communal.
Point important : dans la majorité des communes, le PLU remplace désormais le plan d’occupation des sols (POS), qui devient caduc.
Dans certains cas, il est possible que les règles du RNU s’appliquent en complément d’un règlement local. Par exemple, s’il existe un plan de prévention des risques (PPR) dans le secteur géographique qui vous concerne, vous devez en tenir compte également. Le PPR est un document d’utilité publique rédigé par l’État. Il peut avoir une incidence sur la constructibilité de votre parcelle ou sur l’utilisation des sols.
La règle de constructibilité limitée
Comme nous l’avons évoqué plus haut, les dispositions du RNU sont générales. Elles sont donc parfois peu adaptées aux besoins et aux enjeux locaux. Pour encourager les collectivités à disposer d’un règlement local (PLU, CC ou autre), le Code de l’urbanisme impose le principe de la constructibilité limitée.
Cette règle interdit de construire en dehors des zones déjà urbanisées de la commune. Quelques exceptions sont toutefois autorisées :
- la rénovation, le changement de destination ou l’extension de bâtiments existants ;
- les ouvrages ou installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’accueil des gens du voyage, à l’exploitation agricole ou à la préservation des espaces naturels ;
- les constructions causant des nuisances incompatibles avec les zones habitées ;
- les installations présentant un intérêt pour la commune.
L’urbanisation étant ainsi relativement restreinte, les collectivités sont fortement incitées à se pencher sur l’élaboration d’un zonage personnalisé ou d’un outil de planification adapté. Ainsi, les zones constructibles peuvent être étendues et cohérentes avec la configuration du territoire communal.
PLU annulé : que faire ?
Quand un PLU est annulé par décision du tribunal administratif, le règlement qui s’applique par défaut jusqu’à l’instauration d’un nouveau document est le document immédiatement antérieur soit le plu précédent, ou le cas échéant le RNU.
Pour autant déposer dans ces conditions un permis seulement basé sur la logique du RNU sans consulter au préalable la collectivité peut avoir un effet contre productif. Dans ces conditions, il est recommandé de prendre un rendez-vous préalable avec les services instructeurs pour comprendre la vision de la collectivité sur le devenir du quartier.
La loi Alur et les réformes des règles nationales d’urbanisme
La loi Alur, et notamment ses articles dédiés à l’urbanisme, peuvent rendre certaines dispositions du règlement national d’urbanisme caduques. Voici un résumé des principales mesures pouvant influer sur la conception d’un programme immobilier :
- la suppression progressive des POS (plan d’occupation des sols) au profit des PLU (plan local d’urbanisme) depuis le 1er janvier 2016 ;
- la suppression de la superficie minimale des terrains comme condition de constructibilité ;
- la suppression du COS (coefficient d’occupation du sol), limitant la surface de plancher constructible sur un terrain ;
- le développement des PLU intercommunaux (PLUi) ;
- la caducité des règlements de lotissement au-delà de 10 ans.
L’ensemble de ces dispositions visent principalement à éliminer les règles représentant un frein à la densification urbaine. En termes d’urbanisme, la lutte contre l’artificialisation des sols, la protection des espaces naturels ou encore l’uniformisation des règles applicables à un même territoire (au sens large) sont des orientations claires de la loi Alur.
En tant que promoteurs, appréhender le cadre réglementaire de chaque parcelle avant de vous positionner ou de déposer vos autorisations d’urbanisme peut représenter un temps d’analyse conséquent. Pour gagner un temps précieux lors de vos études de faisabilité, Buildrz intègre dans son application toutes les normes et réglementations à respecter dans chaque secteur. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour demander une démonstration !