Qu'est-ce que la vente en bloc ?

Pour un promoteur, la vente en bloc désigne le fait de vendre la totalité de son programme immobilier (ou un bâtiment entier) à un unique acquéreur. Cette forme de mise en vente, encore peu répandue, s’oppose à la vente de logements « classique » dite à la découpe. 

La vente en bloc peut concerner des biens immobiliers neufs ou existants à rénover, inoccupés ou loués. Elle s’applique à des constructions à usage d’habitation, mais aussi à des bâtiments mixtes (comportant un local commercial au rez-de-chaussée par exemple).

Ces transactions immobilières sont souvent réservées à des investisseurs professionnels en raison des montants conséquents à débourser d’une part et de l’importance du projet locatif par ailleurs. Il peut s’agir de sociétés foncières, de bailleurs sociaux ou de banques et organismes d’assurances souhaitant diversifier leurs investissements financiers. Le but étant de louer l’ensemble des lots à plusieurs locataires

Les acquéreurs particuliers sont moins présents mais s’intéressent de plus en plus à la vente d’immeuble en bloc. Ils se tournent alors vers des biens immobiliers de taille plus modeste, parfois déjà occupés afin de percevoir des revenus locatifs dès la signature de l’acte. La remise en état et la revente à la découpe de logements entièrement rénovés est également une forme d’investissement de plus en plus répandue. 

Quels sont les avantages de la vente en bloc pour un promoteur ?

Sécuriser les opérations immobilières

La vente en bloc peut sembler moins intéressante pour les promoteurs en raison d’un prix de vente final souvent inférieur à une mise en vente « au détail ». Cependant, la différence de prix masque une rentabilité meilleure car elle sécurise, à faible cout, la commercialisation de l’opération, et donc, sa faisabilité financière. La plupart du temps, les établissements bancaires exigent un pourcentage de « pré-commercialisation » pour s’assurer de la viabilité d’un projet immobilier avant d’accorder un financement. Lors d’une vente en bloc, ce pourcentage est atteint rapidement grâce à un unique acte de vente. De plus, les risques isolés d’abandon de réservation des logements sont limités.

Limiter les dépenses liées à la phase de commercialisation

Vendre un logement exige du temps et des ressources. Publication d’annonces immobilières, rendez-vous avec les potentiels acquéreurs, présentation du programme, rédaction d’avant-contrat de réservation ou démarches administratives jusqu’à la signature de l’acte authentique : ces formalités sont à répéter pour chaque logement mis en vente. La vente en bloc d’un programme immobilier (ou d’une partie) permet de clôturer la phase de commercialisation grâce à un minimum d’efforts.

S’adapter aux évolutions des modes de vie

La vente d’immeuble en bloc offre la possibilité aux promoteurs de pérenniser leur activité tout en s’adaptant à l’évolution des comportements des occupants et aux nouveaux profils des acquéreurs. 

La mobilité professionnelle et les évolutions des modes de vie entraînent la réduction du nombre de propriétaires occupants dans certaines villes. Méconnaissance d’une situation professionnelle à venir, manque de solvabilité ou hausse des taux immobiliers, les particuliers s’orientent de plus en plus vers la location pour occuper leur résidence principale. 

Ainsi, la période actuelle s’avère propice à l’investissement locatif, aussi bien pour la création de logements sociaux (HLM) que d’appartements de type T4 ou T5 plus haut de gamme.

Les intérêts d’un achat en bloc pour les investisseurs

Réduire les dépenses de gestion

Si la vente en bloc constitue un marché spécifique, c’est qu’elle répond aussi au besoin des gestionnaires .Comme pour de nombreux domaines d’activité, l’achat groupé permet souvent de bénéficier de prix plus avantageux. Une sorte d’achat immobilier à « prix de gros ». 

Mais la réduction des dépenses ne s’arrête pas à l’acquisition. Les frais qui se rattachent à l’entretien et à l’exploitation des constructions sont également réduits, comparativement à la gestion de plusieurs logements disséminés dans plusieurs bâtiments. Disposant d’une surface conséquente, la négociation des honoraires de gestion locative ou des tarifs d’une entreprise de travaux sera facilitée

Ainsi, pour une surface totale équivalente, la rentabilité locative (ou la plus-value à la revente) d’un bien immobilier acheté en bloc est souvent supérieure à celle de plusieurs logements acquis séparément.

Simplifier la gestion

Autre avantage de l’achat en bloc pour les investisseurs : s’affranchir des contraintes liées à la copropriété. Un atout non négligeable pour assurer au mieux la gestion quotidienne des logements ou de l’entretien des parties communes ! La gestion du budget alloué aux travaux de rénovation est mieux maîtrisée et ne dépend pas de la collectivité (choix des prestataires, périodes dédiées aux travaux). 

Le fait de posséder plusieurs lots dans un même immeuble permet également d’optimiser le temps consacré à la gestion de chacun d’entre eux. Un même prestataire peut par exemple assurer l’entretien des équipements, un agent immobilier unique peut mutualiser les rendez-vous lors de la recherche d’un nouveau locataire, une seule visite du propriétaire suffit pour identifier les éventuelles actions à mener; etc… 

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