Pas facile pour un développeur foncier de commencer sa prospection foncière sur un territoire inconnu, sans connaissance préalable des quartiers, ni des réseaux d’apporteurs d’affaires.

Et si la data aidait les promoteurs immobiliers à cibler en quelques clics les parcelles les plus intéressantes pour des opérations de logements ? Aujourd’hui, les données ouvertes permettent de savoir instantanément, où concentrer sa prospection foncière. Mode d’emploi.

De la commune au zonage : détectez le potentiel d'un territoire

La première chose à faire en arrivant sur un territoire est de bien comprendre ses forces et ses faiblesses. Y a-t-il des fractures urbaines (une autoroute ou une voie ferrée), des transports en commun, des points d’intérêt paysagers (parcs, cours d’eau, vues), des commerces centraux… ?

Comprendre la dynamique de la commune est le premier pas pour se projeter et proposer les meilleures prestations aux futurs acquéreurs. Une fois ce diagnostic réalisé, il faut comprendre les intentions de développement de la collectivité, et sa traduction en règle d’urbanisme.

Une rapide lecture des vocations des différents zonages définis dans le PLU, permet d’identifier les secteurs les plus intéressants. Par exemple, une “zone urbaine mixte à vocation centrale” sera probablement plus propice à la densification, qu’un “zonage pavillonnaire à préserver”.

En fonction de votre programmation cible, cette première lecture permettra aussi d’écarter les zones aux destinations non pertinentes (comme des secteurs dédiés aux activités économiques ou aux équipements culturels).

Retrouvez facilement ces données sur Openstreetmap (contexte du territoire et les bâtiments existants), Le cadastre et le Géoportail de l’urbanisme pour le zonage réglementaire du territoire, les prescriptions graphiques et servitudes d’utilité publique.

Ci-dessous, le résumé des zonages du PLU de Rueil-Malmaison (92).

L’étape suivante consiste à qualifier le potentiel de chacun de ces zonages, en faisant une première estimation de la densité autorisée.

Pour cela, il faut regarder pour chaque zonage, les règles qui peuvent contraindre les volumes constructibles, à savoir la hauteur et l’emprise au sol (voire la proportion minimale d’espaces de pleine terre, qui est parfois plus contraignante que le CES – Coefficient d’Emprise au Sol).

Par exemple, avec une hauteur moyenne de 3m par niveau, on aboutit au calcul suivant :

Densité autorisée = CES autorisé * nombre de niveaux autorisés

Cette grandeur permet de se concentrer sur les zonages qui ont le meilleur potentiel de densification. On priorisera nos efforts sur un zonage autorisant une emprise au sol des bâtiments sur 80% de la parcelle, et permettant un gabarit à R+4 (plus opportun qu’un zonage pavillonnaire limitant la hauteur à R+1, avec un CES de 30%). Cela ne veut pas dire que des opportunités foncières ne se présenteront pas dans ce dernier zonage, mais simplement qu’il sera plus difficile d’y trouver des fonciers permettant d’atteindre la taille ou le chiffre d’affaire critique d’une opération.

Du zonage à la parcelle : calculez la densité autorisée

Une fois les zonages sélectionnés, il faut filtrer les parcelles qui vous permettront d’atteindre ce fameux seuil critique. Imaginons que sur ma commune de prospection, je vise une opération d’au moins 3000 m² de SDP (Surface De Plancher). Sur le zonage étudié, ma hauteur est limitée à 3 niveaux et mon CES de 50%.

Je dois pouvoir développer 1000 m² de SDP par niveau, ce qui implique de retenir uniquement les parcelles de plus de 2000 m² (en réalité 2500 m² si on approche le ratio SDP / emprise du bâtiment à 80%).

Parfois, la taille critique d’opération n’est pas exprimée en mètres carrés mais en chiffre d’affaires, ce qui demande de prendre en compte les prix de sortie de mon territoire. Pour reprendre le calcul précédent, si on envisage un marché à 5000 €/m² SDP et un objectif de 3 millions d’€ de CA, de sélectionner uniquement des parcelles d’au moins 5000 m².

Attention : Les règles d’un PLU sont bien plus complexes qu’un simple ratio CES * hauteur, et ne permettent généralement pas d’arriver à la densité estimée, pour des raisons de retrait par rapport aux limites du terrain, de gabarits, de prospects entre les bâtiments, de forme de la parcelle …

Il convient d’être extrêmement prudent avec ces ratios et de ne pas se prononcer sur la constructibilité d’un terrain avant d’avoir obtenu validation de toutes les règles morphologiques.

De la parcelle à l'opportunité : les principales caractéristiques à retenir

Avoir une estimation du potentiel de SDP (ou de CA d’une parcelle), n’est pas suffisant pour contacter le propriétaire. Les éléments suivants vous aideront à éviter les faux pas et à prioriser les bons terrains :

  • Se renseigner sur la propriété : la parcelle est-elle en indivision ou en copropriété ? S’agit-il de personnes physiques ou morales ? Le terrain est-il vacant, loué, occupé par le propriétaire ? Un régime de propriété trop complexe peut être rédhibitoire étant donné le temps de négociation.
  • Prendre en compte le bâti existant et sa valeur vénale : si vous pouvez développer une SDP de 6000 m² sur une parcelle déjà bâtie sur 5000 m², mieux vaut passer votre chemin …  Attention, cette démarche est nécessaire, mais pas suffisante.  A densité égale, on peut avoir un bâti faiblement valorisé (hangar, local associatif …) ou un prestigieux pavillon implanté sur un grand jardin paysagé, dont la valeur de conservation pourra être supérieure à la valeur de développement. Consultez la Base DVF pour connaitre les données du marché de l’ancien.

  • Repérer les prescriptions graphiques et servitudes d’utilité publique qui peuvent avoir un impact sur la constructibilité de la parcelle : espace boisé classé, monument protégé, zone d’exposition au PPRI ou au PEB … sont autant de facteurs qui peuvent être décisifs sur la faisabilité d’une opération.
  • Étudier la morphologie de la parcelle : Si vous voulez réaliser des parkings souterrains, il faudra en général un linéaire minimal d’une quinzaine de mètres pour prévoir l’insertion de la rampe. Avoir quelques ordres de grandeur en tête vous aidera à écarter les fonciers trop complexes.
  • S’informer de la présence de permis de construire alentours via SITADEL : ils peuvent témoigner du dynamisme du site, mais aussi de projets qui n’ont pas abouti … A vous de comprendre pourquoi.

 

En bref, la data représente un gain de temps et d’efficacité considérable pour un développeur foncier … à condition de savoir la traiter et l’analyser. Buildrz a collecté des millions de données et aide chaque jour des promoteurs immobiliers à concevoir les meilleures opérations.

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